ANCPI ist vor Ablauf der Frist für 9% Mehrwertsteuer nicht verfügbar. Was Käufer prüfen müssen
Die Verlängerung ist Gesetz: Gesetz 161/2026, veröffentlicht im Monitorul Oficial Nr. 642 vom 4. August 2026. Es tritt 3 Tage nach Veröffentlichung in Kraft, also am Freitag, dem 7. August 2026. Bis dahin gilt noch die alte Regelung: Wer in diesen Tagen unterschreibt, zahlt 21% und kann die Differenz zurückfordern. Nach dem 7. August und bis zum 30. September wird der Satz von 9% direkt angewandt.
Die Verlängerung hat das Parlament passiert, aber prüfe die Veröffentlichung, bevor du dich darauf verlässt
- Die Verlängerung ist Gesetz: Gesetz 161/2026, veröffentlicht im Monitorul Oficial Nr. 642 vom 4. August 2026.
- Es gilt ab Freitag, dem 7. August 2026, 3 Tage nach Veröffentlichung. Die neue Abschlussfrist ist der 30. September 2026.
- Wer zwischen dem 1. und 6. August unterschrieben hat, zahlte 21% und kann ab dem 1. Oktober 2026 die Differenz zurückfordern.
- Die Verlängerung betrifft die Abschlussfrist, nicht die Voraussetzungen aus Artikel III.
- Der ANCPI-Vorfall allein ändert das Steuerrecht nicht.
- Vorvertrag und Anzahlung allein garantieren den Satz von 9% nicht.
Zum technischen Zustand und zur Wiederherstellung der Dienste verfolge die gesonderte Seite mit dem ANCPI-Status.
- 31. Juli 2026 - ursprünglich gesetzlich vorgesehene Frist für die Lieferung einer begünstigten Wohnimmobilie zum Übergangssatz von 9%, später durch ein vom Parlament beschlossenes Gesetz verlängert (art. III, Legea 141/2025)
- 30. September 2026 - neue Frist, am 29. Juli endgültig vom Parlament beschlossen: Die Camera Deputaților als entscheidende Kammer stimmte mit 287 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme und 2 Enthaltungen zu; die Ausfertigung des Gesetzes steht an (Camera Deputaților, Entwurf L450/2026)
- 120 m² - maximale Nutzfläche der Wohnimmobilie, ohne hauswirtschaftliche Nebengebäude (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 Lei - Höchstwert ohne Mehrwertsteuer, einschließlich des Grundstücks, auf dem die Wohnimmobilie errichtet ist (art. III, Legea 141/2025)
- 10 Arbeitstage - Gültigkeit des Grundbuchauszugs zur Beurkundung (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 Lei - maximale nominale Differenz zwischen den Sätzen von 9% und 21%, berechnet auf die höchstmögliche begünstigte Bemessungsgrundlage (calcul: 600.000 lei x 12%)
Welcher Zusammenhang besteht zwischen e-Terra und der Frist für 9% Mehrwertsteuer?
ANCPI bestätigte, dass seine IT-Systeme einschließlich e-Terra seit dem 14. Juli 2026 infolge eines Cyberangriffs nicht mehr funktionsfähig sind. Die Institution teilte mit, dass die technischen und rechtlichen Datenbanken nach den bis zur letzten öffentlichen Aktualisierung durchgeführten Prüfungen nicht betroffen seien.
Für die Beurkundung der Übertragung eines dinglichen Rechts an einer Immobilie fordert der Notar den Grundbuchauszug zur Beurkundung an. Dieser ist 10 Arbeitstage gültig. Transaktionen, für die noch kein gültiger Auszug vorliegt und ein neuer benötigt wird, sind direkt vom Ausfall des ANCPI-Ablaufs betroffen.
In einer Mitteilung vom 27. Juli 2026 erklärte die Regierung, dass die Wiederinbetriebnahme schrittweise erfolgt und noch keine verbindliche Uhrzeit oder ein festes Datum für den Neustart genannt werden kann. Frühere Schätzungen, auch die für den 22. Juli, bezogen sich auf technische Migrationsschritte, nicht auf die tatsächliche Wiederverfügbarkeit von e-Terra. Plane deine Unterlagen, ohne dich auf ein bestimmtes Datum zu verlassen.
Wer noch bis zum 31. Juli 2026 von 9% Mehrwertsteuer profitieren kann
Artikel III des Gesetzes 141/2025 verlangt, dass sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Prüfe jeden Punkt gemeinsam mit dem Notar:
- Der Käufer ist eine natürliche Person und erwirbt eine einzige begünstigte Wohnimmobilie.
- Die Wohnimmobilie hat höchstens 120 m² Nutzfläche, ohne Nebengebäude.
- Der Wert einschließlich Grundstück überschreitet 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer nicht.
- Die Wohnimmobilie ist zum Zeitpunkt der Übergabe als solche bewohnbar.
- Der Käufer hat seit dem 1. Januar 2023 keine andere Wohnimmobilie mit ermäßigter Mehrwertsteuer erworben.
- Das Rechtsgeschäft über die Anzahlung wurde bis zum 1. August 2025 abgeschlossen.
- Bei Rechtsgeschäften, die zwischen dem 3. und 31. Juli 2025 abgeschlossen wurden, wurde die Anzahlung von 20% bis zum 31. Juli 2025 vollständig geleistet.
- Übergabe und Beurkundung der Eigentumsübertragung erfolgen spätestens am 31. Juli 2026.
Die Begünstigung ist nicht unbedingt der „ersten jemals besessenen Wohnimmobilie“ vorbehalten. Die Regel betrifft einen einzigen begünstigten Erwerb und setzt voraus, dass seit dem 1. Januar 2023 keine weitere Wohnimmobilie mit ermäßigter Mehrwertsteuer erworben wurde. Der genaue Wortlaut muss im Gesetzestext und in der ANAF-Zusammenfassung geprüft werden.
Verlängert der ANCPI-Ausfall die Frist automatisch?
Das Verfahren wurde in einer außerordentlichen Sitzungsperiode innerhalb weniger Tage durchlaufen. Am 27. Juli nahm der Senat den Vorschlag als zuerst befasste Kammer mit 126 Ja-Stimmen an. Am 29. Juli verabschiedete Camera Deputaților als entscheidende Kammer den Entwurf L450/2026 mit 287 Ja-Stimmen, einer Gegenstimme und zwei Enthaltungen.
Das Gesetz erlaubt natürlichen Personen, die bis zum 31. Juli 2025 Kaufvorverträge abgeschlossen haben, die Transaktionen mit 9% Mehrwertsteuer bis zum 30. September 2026 abzuschließen, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind (Wohnimmobilie mit höchstens 120 m² Nutzfläche und einem Wert von maximal 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer).
Der kommissarische Finanzminister Alexandru Nazare erläuterte den Zweck der Maßnahme: „Wir haben keine neue Steuervergünstigung geschaffen, sondern eine angemessene Fristverlängerung vorgeschlagen, um bereits begünstigte Transaktionen abzuschließen, damit die vom ANCPI-Ausfall betroffenen Rumänen keine zusätzlichen Kosten aus Gründen tragen müssen, die ihnen nicht zuzurechnen sind“.
Du unterschreibst jetzt? Was in der Übergangszeit gilt
Konkret gilt laut Gesetz: Anspruchsberechtigte Käufer, die zwischen dem 1. August 2026 und dem Inkrafttreten des Gesetzes, also bis einschließlich 6. August gekauft haben oder kaufen, zahlen 21% Mehrwertsteuer, können aber ab dem 1. Oktober 2026 über ein ANAF-Verfahren die Erstattung der Differenz zum Satz von 9% beantragen.
Das Erstattungsverfahren besteht noch nicht. Es soll durch Erlass des ANAF-Präsidenten innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Gesetzes festgelegt werden. Die Erstattung wird für eine einzige Wohnimmobilie gewährt. Hat jemand in diesem Zeitraum mehrere begünstigte Wohnimmobilien gekauft, wird diejenige berücksichtigt, für die die Mehrwertsteuer zuerst fällig wurde. Anträge können ab dem 1. Oktober 2026 eingereicht werden.
Fordere vor deiner Entscheidung vom Notar und vom Bauträger schriftlich an: welcher Steuersatz am Tag der Unterzeichnung gilt, wie eine mögliche spätere Erstattung im Vertrag und in der Rechnung berücksichtigt wird und wer die Differenz trägt, falls die Erstattung ausbleibt. Unterschreibe keine Zusatzvereinbarung, die dir dieses Risiko vollständig überträgt, ohne sie zuvor mit einem Steuerberater besprochen zu haben.
Was du jetzt tun solltest, wenn deine Transaktion betroffen ist
- Fordere vom Notar einen schriftlichen Sachstand zu deiner Akte an.Frage, ob ein Grundbuchauszug zur Beurkundung vorliegt, wann er abläuft, welche Dokumente fehlen und welcher Vorgang von e-Terra abhängt.
- Lass die Voraussetzungen für 9% Mehrwertsteuer bestätigen.Verlasse dich nicht allein auf den Vorvertrag. Bitte um Prüfung sämtlicher Voraussetzungen aus Gesetz 141/2025.
- Fordere vom Bauträger einen realistischen Übergabetermin an.Die Wohnimmobilie muss als solche bewohnbar sein. Lass dir den Stand der Abnahme und der Dokumentation schriftlich mitteilen.
- Prüfe die Preis- und Mehrwertsteuerklausel.Kläre, wer eine mögliche Differenz zwischen den Steuersätzen trägt und welche Rechte du hast, wenn die vertragliche Frist nicht eingehalten wird.
- Bewahre alle Nachweise auf.Sichere Termine, Nachrichten, Dokumente und Bestätigungen darüber, dass die Akte vollständig vorbereitet war. Sie können vertraglich relevant sein, verlängern aber für sich genommen nicht die steuerliche Frist.
- Improvisiere keine steuerlichen Lösungen.Leiste keine zusätzlichen Zahlungen, unterschreibe keine Zusatzvereinbarungen und berufe dich nicht auf höhere Gewalt, ohne dies mit dem Notar oder Anwalt geprüft zu haben.
Wie hoch die Differenz zwischen 9% und 21% Mehrwertsteuer sein kann
Die nominale Differenz zwischen den Steuersätzen beträgt 12 Prozentpunkte. Die überschlägige Berechnung lautet:
Die Beispiele sind arithmetische Berechnungen, keine Schätzungen eines Schadens. Wer die Differenz wirtschaftlich trägt, hängt vom bei der Übergabe geltenden Recht und von den Preis- und Mehrwertsteuerklauseln des Vorvertrags ab.
Was du prüfen kannst, während die ANCPI-Dienste nicht verfügbar sind
Der Ausfall der Katasterdienste bedeutet nicht, dass du alle Prüfungen einstellen musst. Du kannst die Unterlagen vorbereiten und andere Risiken des Kaufs verringern:
Bereite deine Entscheidung vor, nicht nur die Dokumente
Verifi kann das Unternehmen, die Kosten und die Risiken der Umgebung prüfen, während die Katasterverfahren nicht verfügbar sind.
Quellen und Methodik
Wir haben offiziell bestätigte Fakten von Vorschlägen getrennt, die sich noch im parlamentarischen Verfahren befinden. Der Artikel wird aktualisiert, sobald eine Gesetzesänderung in Kraft tritt oder eine neue Bestätigung von ANCPI vorliegt.
- Camera Deputaților, endgültige Abstimmung vom 29. Juli 2026 über die Verlängerung bis zum 30. September
- Abstimmung des Senats vom 27. Juli 2026 als zuerst befasster Kammer
- Guvernul României, Stand der Wiederinbetriebnahme von e-Terra, 27. Juli 2026
- Gesetz 141/2025, Artikel III, Portalul Legislativ
- ANAF, wichtigste Änderungen der Mehrwertsteuersätze
- Gesetz 7/1996, Grundbuchauszug zur Beurkundung
- ANCPI-Mitteilung zum Cybervorfall
- Geprüfter Status der ANCPI-Dienste
Häufige Fragen
Ich habe zwischen dem 1. und 6. August unterschrieben, bevor das Gesetz in Kraft trat. Verliere ich den Satz von 9%?
Du verlierst ihn nicht endgültig, musst die Differenz aber vorfinanzieren. Berechtigte Käufer, die den endgültigen Vertrag zwischen dem 1. August 2026 und dem Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichnen, zahlen 21% Mehrwertsteuer und können ab dem 1. Oktober 2026 über ein ANAF-Verfahren die Erstattung der Differenz zum Satz von 9% beantragen. Das Verfahren soll innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Gesetzes durch Erlass des ANAF-Präsidenten festgelegt werden. Die Erstattung wird für eine einzige Wohnimmobilie gewährt, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Praktisch zahlst du die Differenz jetzt aus eigener Tasche und erhältst sie später zurück. Bei einer Wohnimmobilie für 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer bedeutet das eine Vorfinanzierung von 72.000 Lei.
Wurde die Frist für 9% Mehrwertsteuer bis zum 30. September verlängert?
Ja, die Verlängerung ist Gesetz. Der Senat stimmte am 27. Juli zu, die Camera Deputaților verabschiedete sie am 29. Juli endgültig mit 287 Ja-Stimmen, der Präsident fertigte das Gesetz am 4. August aus, und der Text erschien als Gesetz 161/2026 im Monitorul Oficial Nr. 642 vom 4. August 2026. Das Gesetz tritt 3 Tage nach Veröffentlichung in Kraft, also am Freitag, dem 7. August 2026. Begünstigt sind natürliche Personen, die bis zum 31. Juli 2025 Vorverträge geschlossen haben und die übrigen Voraussetzungen erfüllen.
Verlängert die ANCPI-Blockade automatisch die Frist für 9% Mehrwertsteuer?
Nein, der Vorfall allein ändert das Steuerrecht nicht. Die Verlängerung erfolgte durch ein am 29. Juli 2026 vom Parlament beschlossenes Gesetz, gerade damit Betroffene der ANCPI-Blockade den ermäßigten Satz nicht verlieren. Bis zur Ausfertigung und Veröffentlichung im Monitorul Oficial entfaltet die neue Frist für sich genommen keine Wirkung.
Welche Frist gilt für 9% Mehrwertsteuer bei Wohnimmobilien?
Die ursprüngliche Frist nach Artikel III des Gesetzes 141/2025 war der 31. Juli 2026. Durch das am 29. Juli 2026 vom Parlament beschlossene Gesetz wird die Abschlussfrist für Personen, die bis zum 31. Juli 2025 Vorverträge geschlossen haben, auf den 30. September 2026 verlängert. Die neue Frist gilt nach Ausfertigung und Veröffentlichung im Monitorul Oficial. Die übrigen Voraussetzungen bleiben unverändert.
Reicht es, dass ich einen Vorvertrag unterschrieben habe?
Nein. Der Vorvertrag ist nur eine der Voraussetzungen. Wohnimmobilie, Käufer, Anzahlung in den gesetzlich vorgesehenen Fällen, Lieferung und Beurkundung müssen sämtliche geltenden Bedingungen erfüllen.
Kann ich die 9% Mehrwertsteuer behalten, wenn ich jetzt den gesamten Preis zahle?
Die vollständige Vorauszahlung allein sichert den Steuersatz nicht. Anzahlungen werden mit dem bei Lieferung geltenden Satz abgerechnet. Zahle keine zusätzlichen Beträge ohne Bestätigung des Notars und Prüfung des Vertrags.
Was passiert, wenn die Übertragung nach dem 31. Juli 2026 erfolgt?
Durch das am 29. Juli 2026 vom Parlament beschlossene Gesetz wird die Abschlussfrist für Personen, die bis zum 31. Juli 2025 Vorverträge geschlossen haben, auf den 30. September 2026 verlängert – gerade für Fälle, die von der ANCPI-Blockade betroffen sind. Die Verlängerung gilt nach Ausfertigung und Veröffentlichung im Monitorul Oficial. Die konkrete Behandlung deiner Transaktion muss vom Notar und bei Bedarf von einem Steuerberater bestätigt werden.
Wer trägt die Mehrwertsteuerdifferenz?
Das hängt vom bei Lieferung geltenden Steuersatz und den vertraglichen Preis- und Mehrwertsteuerklauseln ab. Gehe nicht automatisch davon aus, dass der Käufer die gesamte Differenz trägt. Verlange eine schriftliche Auslegung des Vertrags.
Kann ich den Auszug zur Beurkundung anderswo erhalten?
Der Grundbuchauszug zur Beurkundung wird vom Notar über die ANCPI-Infrastruktur angefordert. Es gibt keinen parallelen amtlichen Weg, der diesen Ablauf ersetzt.
Welche Unterlagen sollte ich aufbewahren?
Bewahre Vorvertrag, Anzahlungsnachweis, Korrespondenz mit Bauträger und Notar, Termine sowie alle Bestätigungen zu blockierten Dokumenten oder Vorgängen auf.