Ghid de actualitate · Verificat la 5 august 2026

ANCPI este indisponibil înainte de termenul pentru TVA 9%. Ce trebuie să verifice cumpărătorii

Prelungirea este lege: Legea 161/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026. Ea intră în vigoare la 3 zile de la publicare, adică vineri, 7 august 2026. Până atunci se aplică încă regimul vechi: cine semnează în aceste zile achită 21% și poate cere diferența înapoi. După 7 august și până la 30 septembrie, cota de 9% se aplică direct.

ANCPISisteme indisponibile

Termen nou30 septembrie 2026

Legea 161/2026Publicată, se aplică din 7 august

Publicat: 21 iulie 2026 · Actualizat: 5 august 2026 · Timp de lectură: 10 minute

Chei de locuință, documente cadastrale și un laptop indisponibil înaintea unei tranzacții imobiliare

Răspunsul scurt

Prelungirea a trecut de Parlament, dar verifică publicarea înainte să te bazezi pe ea

Prelungirea este lege: Legea 161/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026.
Se aplică de vineri, 7 august 2026, la 3 zile de la publicare. Noul termen de finalizare este 30 septembrie 2026.
Cine a semnat între 1 și 6 august a plătit 21% și poate cere diferența înapoi de la 1 octombrie 2026.
Prelungirea privește termenul de finalizare, nu condițiile de eligibilitate din articolul III.
Incidentul ANCPI nu modifică singur legea fiscală.
Antecontractul și avansul nu garantează singure cota de 9%.

Pentru starea tehnică și revenirea serviciilor, urmărește pagina separată cu statusul ANCPI.

Cifre și repere oficiale

31 iulie 2026 - termenul inițial prevăzut de lege pentru livrarea locuinței eligibile la cota tranzitorie de 9%, prelungit ulterior prin lege adoptată de Parlament (art. III, Legea 141/2025)
30 septembrie 2026 - noul termen, adoptat definitiv de Parlament pe 29 iulie: Camera Deputaților, for decizional, a votat cu 287 pentru, 1 contra, 2 abțineri; legea este la promulgare (Camera Deputaților, proiect L450/2026)
120 mp - suprafața utilă maximă a locuinței, fără anexele gospodărești (art. III, Legea 141/2025)
600.000 lei - valoarea maximă fără TVA, inclusiv terenul pe care este construită locuința (art. III, Legea 141/2025)
10 zile lucrătoare - valabilitatea extrasului de carte funciară pentru autentificare (art. 35, Legea 7/1996)
72.000 lei - diferența nominală maximă între cotele de 9% și 21%, calculată la baza eligibilă maximă (calcul: 600.000 lei x 12%)

Ce legătură există între e-Terra și termenul pentru TVA de 9%

ANCPI a confirmat că sistemele sale informatice, inclusiv e-Terra, au devenit nefuncționale începând cu 14 iulie 2026, în urma unui atac cibernetic. Instituția a anunțat că bazele de date tehnice și juridice nu au fost afectate potrivit verificărilor efectuate până la ultima actualizare publică.

Pentru autentificarea transferului unui drept real imobiliar, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Extrasul este valabil 10 zile lucrătoare. Tranzacțiile pentru care nu există deja un extras valabil și care necesită unul nou sunt direct afectate de indisponibilitatea fluxului ANCPI.

Important: nu afirmăm că absolut toate vânzările sunt imposibile. Situația depinde și de existența unui extras pentru autentificare încă valabil, de stadiul dosarului și de celelalte documente cerute de notar.

Într-un comunicat din 27 iulie 2026, Guvernul a precizat că repunerea în funcțiune se face etapizat și că nu poate fi anunțată încă o oră sau o dată fermă de repornire. Estimările anterioare, inclusiv cea pentru 22 iulie, priveau etape tehnice de migrare, nu revenirea efectivă a e-Terra. Planifică-ți dosarul fără să te bazezi pe o dată anume.

Cine mai poate beneficia de TVA de 9% până la 31 iulie 2026

Articolul III din Legea 141/2025 cere îndeplinirea cumulativă a condițiilor. Verifică fiecare punct împreună cu notarul:

Cumpărătorul este persoană fizică și achiziționează o singură locuință eligibilă.
Locuința are maximum 120 mp utili, fără anexele gospodărești.
Valoarea, inclusiv terenul, nu depășește 600.000 lei fără TVA.
Locuința poate fi locuită ca atare la momentul livrării.
Cumpărătorul nu a achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023.
Actul juridic privind plata în avans a fost încheiat până la 1 august 2025.
Pentru actele încheiate între 3 și 31 iulie 2025, avansul de 20% a fost achitat integral până la 31 iulie 2025.
Livrarea și autentificarea transferului au loc până la 31 iulie 2026 inclusiv.

Facilitatea nu este rezervată neapărat „primei locuințe” deținute vreodată. Regula privește o singură achiziție eligibilă și lipsa unei alte achiziții cu TVA redus din 1 ianuarie 2023. Formularea exactă trebuie verificată în textul legii și în sinteza ANAF.

Blocajul ANCPI prelungește automat termenul?

Da, prelungirea este lege. Camera Deputaților a votat-o definitiv pe 29 iulie 2026, președintele a promulgat-o pe 4 august, iar textul a apărut ca Legea 161/2026 în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august. Se aplică de vineri, 7 august 2026.

Traseul a fost parcurs în sesiune extraordinară, în câteva zile. Pe 27 iulie, Senatul a adoptat propunerea cu 126 de voturi pentru, ca primă cameră sesizată. Pe 29 iulie, Camera Deputaților, forul decizional, a adoptat proiectul L450/2026 cu 287 de voturi pentru, unul împotrivă și două abțineri.

Legea permite persoanelor fizice care au încheiat antecontracte de cumpărare până la 31 iulie 2025 să finalizeze tranzacțiile cu TVA de 9% până la 30 septembrie 2026, cu respectarea celorlalte condiții (locuință de maximum 120 mp utili, valoare de cel mult 600.000 lei fără TVA).

Ministrul de finanțe interimar, Alexandru Nazare, a explicat scopul măsurii: „nu am creat o nouă facilitate fiscală, ci am propus prelungirea termenului cu o perioadă rezonabilă pentru finalizarea tranzacțiilor deja eligibile, astfel încât românii afectați de blocajul ANCPI să nu suporte costuri suplimentare din motive care nu le sunt imputabile”.

Ce mai lipsește: promulgarea de către Președinte și publicarea în Monitorul Oficial. O lege adoptată de Parlament nu se aplică prin ea însăși până la publicare. Înainte de semnare, cere notarului să confirme ce cotă se aplică în ziua respectivă. Prelungirea vizează termenul de finalizare, nu condițiile de eligibilitate: dacă nu îndeplineai condițiile din articolul III, votul nu te face eligibil.

Status legislativ la 5 august 2026Legea 161/2026, publicată în MO nr. 642 din 4 august, în vigoare din 7 augustVezi votul final din Camera Deputaților

Semnezi acum? Ce se întâmplă în perioada intermediară

Fereastra se închide vineri, 7 august. Termenul inițial a expirat pe 31 iulie, iar Legea 161/2026 intră în vigoare abia la 3 zile de la publicare. Cine semnează între 1 și 6 august achită încă 21% și poate cere diferența înapoi; de vineri, cota de 9% se aplică direct.

Concret, potrivit legii: cumpărătorii eligibili care au achiziționat sau achiziționează între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a legii, adică până pe 6 august inclusiv, achită TVA de 21%, dar pot solicita, începând cu 1 octombrie 2026, restituirea diferenței până la cota de 9%, printr-o procedură ANAF.

Procedura de restituire nu există încă. Ea urmează să fie stabilită prin ordin al președintelui ANAF, într-un termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii. Restituirea se acordă pentru o singură locuință, iar dacă cineva a cumpărat mai multe locuințe eligibile în acest interval se ia în calcul cea pentru care TVA a devenit exigibilă prima. Cererile se depun de la 1 octombrie 2026.

Partea dureroasă, de care să ții cont înainte să semnezi: diferența se plătește acum, din buzunar, și se recuperează mai târziu. La o locuință de 600.000 lei fără TVA vorbim de 72.000 lei avansați. Această sumă nu poate fi, de regulă, acoperită prin creditul ipotecar, fiindcă banca finanțează prețul, nu o diferență de taxă care urmează să fie restituită.

Înainte să decizi, cere notarului și dezvoltatorului, în scris: ce cotă se aplică în ziua semnării, cum se reflectă în contract și în factură o eventuală restituire ulterioară, și cine suportă diferența dacă restituirea nu se obține. Nu semna un act adițional care ți-ar transfera integral acest risc fără să-l fi discutat cu un consultant fiscal.

De verificat înainte de semnareDacă legea a fost publicată în Monitorul OficialVerifică textul în Portalul Legislativ

Ce trebuie să faci acum dacă tranzacția ta este afectată

Cere notarului situația scrisă a dosarului.Întreabă dacă există extras pentru autentificare, când expiră, ce documente lipsesc și ce operațiune depinde de e-Terra.
Confirmă eligibilitatea pentru TVA de 9%.Nu te baza doar pe antecontract. Cere verificarea tuturor condițiilor din Legea 141/2025.
Cere dezvoltatorului data realistă a livrării.Locuința trebuie să poată fi locuită ca atare. Cere în scris stadiul recepției și al documentației.
Verifică clauza de preț și TVA.Clarifică cine suportă o eventuală diferență de cotă și ce drepturi ai dacă termenul contractual nu este respectat.
Păstrează toate dovezile.Salvează programările, mesajele, documentele și confirmările că dosarul era pregătit. Acestea pot conta contractual, dar nu extind singure termenul fiscal.
Nu improviza soluții fiscale.Nu plăti suplimentar, nu semna acte adiționale și nu invoca forța majoră fără verificarea notarului sau avocatului.

Cât poate însemna diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21%

Diferența nominală dintre cote este de 12 puncte procentuale. Calculul orientativ este:

Valoarea fără TVA x 12% = diferența brută dintre cote

400.000 lei48.000 lei

500.000 lei60.000 lei

600.000 lei72.000 lei

Exemplele sunt calcule aritmetice, nu estimări ale prejudiciului. Cine suportă economic diferența depinde de legea aplicabilă la livrare și de clauzele antecontractului privind prețul și TVA.

Ce poți verifica în timp ce serviciile ANCPI sunt indisponibile

Blocajul cadastral nu înseamnă că trebuie să oprești toate verificările. Poți pregăti dosarul și poți reduce alte riscuri ale achiziției:

Verifică firma dezvoltatoruluiStatut, insolvență, litigii și semnale financiare.Află valoarea din grila notarialăUn reper pentru taxe și costul tranzacției.Verifică riscurile zoneiInundații, risc seismic, mediu și contextul proprietății.Recitește antecontractulClauze, avans, termene și protecțiile cumpărătorului.

Verificări care nu depind de e-Terra

Pregătește decizia, nu doar documentele

Verifi poate verifica firma, costurile și riscurile zonei cât timp fluxurile cadastrale sunt indisponibile.

Începe verificarea

Surse și metodologie

Am separat faptele confirmate oficial de propunerile aflate încă în procedură parlamentară. Articolul va fi actualizat dacă apare o modificare legislativă intrată în vigoare sau o confirmare nouă de la ANCPI.

Acest ghid oferă informații generale și nu înlocuiește analiza notarului, avocatului sau consultantului fiscal pentru contractul și situația ta.

Întrebări frecvente

Am semnat între 1 și 6 august, înainte să intre legea în vigoare. Pierd cota de 9%?

Nu o pierzi definitiv, dar o avansezi. Cumpărătorii eligibili care semnează contractul final între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a legii achită TVA de 21%, iar de la 1 octombrie 2026 pot cere restituirea diferenței până la cota de 9%, printr-o procedură ANAF. Procedura urmează să fie stabilită prin ordin al președintelui ANAF în 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii, iar restituirea se acordă pentru o singură locuință, dacă sunt îndeplinite condițiile. Practic, plătești acum diferența din buzunar și o recuperezi mai târziu, ceea ce la o locuință de 600.000 lei fără TVA înseamnă 72.000 lei avansați.

S-a prelungit termenul pentru TVA de 9% până la 30 septembrie?

Da, este lege. Senatul a votat pe 27 iulie, Camera Deputaților a adoptat definitiv pe 29 iulie cu 287 de voturi pentru, președintele a promulgat pe 4 august, iar textul a apărut ca Legea 161/2026 în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026. Legea intră în vigoare la 3 zile de la publicare, adică vineri, 7 august 2026. Beneficiază persoanele fizice care au încheiat antecontracte până la 31 iulie 2025, cu celelalte condiții îndeplinite.

Blocajul ANCPI prelungește automat termenul pentru TVA de 9%?

Nu, incidentul nu modifică singur legea fiscală. Prelungirea a venit printr-o lege votată de Parlament pe 29 iulie 2026, tocmai pentru ca cei afectați de blocajul ANCPI să nu piardă cota redusă. Până la promulgare și publicarea în Monitorul Oficial, noul termen nu produce efecte prin el însuși.

Care este termenul pentru TVA de 9% la locuințe?

Termenul inițial din articolul III al Legii 141/2025 a fost 31 iulie 2026. Prin legea adoptată de Parlament pe 29 iulie 2026, termenul de finalizare se prelungește la 30 septembrie 2026 pentru cei care au încheiat antecontracte până la 31 iulie 2025. Noul termen se aplică după promulgare și publicarea în Monitorul Oficial. Celelalte condiții de eligibilitate rămân neschimbate.

Este suficient că am semnat un antecontract?

Nu. Antecontractul este doar una dintre condiții. Locuința, cumpărătorul, avansul în cazurile prevăzute de lege, livrarea și autentificarea trebuie să respecte toate condițiile aplicabile.

Pot păstra TVA de 9% dacă plătesc acum integral prețul?

Plata integrală în avans nu conservă singură cota. Avansurile se regularizează la cota aplicabilă livrării. Nu plăti sume suplimentare fără confirmarea notarului și verificarea contractului.

Ce se întâmplă dacă transferul are loc după 31 iulie 2026?

Prin legea adoptată de Parlament pe 29 iulie 2026, termenul de finalizare se prelungește la 30 septembrie 2026 pentru cei care au încheiat antecontracte până la 31 iulie 2025, tocmai pentru situațiile afectate de blocajul ANCPI. Prelungirea se aplică după promulgare și publicarea în Monitorul Oficial. Tratamentul concret al tranzacției tale trebuie confirmat de notar și, dacă este necesar, de un consultant fiscal.

Cine suportă diferența de TVA?

Depinde de cota aplicabilă la livrare și de clauzele contractuale privind prețul și TVA. Nu presupune automat că întreaga diferență revine cumpărătorului. Cere o interpretare scrisă a contractului.

Pot obține extrasul de autentificare din altă parte?

Extrasul de carte funciară pentru autentificare este solicitat de notar prin infrastructura ANCPI. Nu există o rută oficială paralelă care să înlocuiască acest flux.

Ce documente ar trebui să păstrez?

Păstrează antecontractul, dovada avansului, corespondența cu dezvoltatorul și notarul, programările și orice confirmare privind documentele sau operațiunile blocate.