ANCPI je nedostupné před lhůtou pro 9% DPH. Co musí prověřit kupující
Prodloužení je zákonem: zákon 161/2026, zveřejněný v Monitorul Oficial č. 642 ze dne 4. srpna 2026. Nabývá účinnosti 3 dny po zveřejnění, tedy v pátek 7. srpna 2026. Do té doby stále platí starý režim: kdo podepíše v těchto dnech, zaplatí 21% a může požádat o vrácení rozdílu. Po 7. srpnu a do 30. září se sazba 9% uplatňuje přímo.
Prodloužení prošlo parlamentem, ale než se na něj spolehnete, ověřte zveřejnění
- Prodloužení je zákonem: zákon 161/2026, zveřejněný v Monitorul Oficial č. 642 ze dne 4. srpna 2026.
- Uplatňuje se od pátku 7. srpna 2026, 3 dny po zveřejnění. Novou lhůtou pro dokončení je 30. září 2026.
- Ti, kdo podepsali mezi 1. a 6. srpnem, zaplatili 21% a od 1. října 2026 mohou požádat o vrácení rozdílu.
- Prodloužení se týká lhůty pro dokončení, nikoli podmínek způsobilosti z článku III.
- Samotný incident ANCPI nemění daňový zákon.
- Předběžná smlouva a záloha samy o sobě nezaručují sazbu 9%.
Technický stav a obnovení služeb sledujte na samostatné stránce se stavem ANCPI.
- 31. července 2026 - původní zákonná lhůta pro dodání způsobilé obytné nemovitosti s přechodnou sazbou 9%, později prodloužená zákonem schváleným parlamentem (art. III, Legea 141/2025)
- 30. září 2026 - nová lhůta, definitivně schválená parlamentem 29. července: Camera Deputaților jako rozhodující komora hlasovala 287 pro, 1 proti, 2 se zdrželi; zákon čeká na promulgaci (Camera Deputaților, návrh L450/2026)
- 120 m² - maximální užitná plocha obytné nemovitosti bez hospodářských vedlejších staveb (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - maximální hodnota bez DPH včetně pozemku, na kterém je obytná nemovitost postavena (art. III, Legea 141/2025)
- 10 pracovních dní - platnost výpisu z pozemkové knihy pro notářské ověření (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - maximální nominální rozdíl mezi sazbami 9% a 21%, vypočtený z maximálního způsobilého základu (calcul: 600.000 lei x 12%)
Jaká je souvislost mezi e-Terra a lhůtou pro 9% DPH
ANCPI potvrdila, že její informační systémy včetně e-Terra přestaly fungovat od 14. července 2026 v důsledku kybernetického útoku. Instituce oznámila, že podle kontrol provedených do poslední veřejné aktualizace nebyly technické a právní databáze zasaženy.
Pro notářské ověření převodu věcného práva k nemovitosti si notář vyžádá výpis z pozemkové knihy pro notářské ověření. Výpis je platný 10 pracovních dní. Transakce, u kterých dosud neexistuje platný výpis a je potřeba nový, jsou nedostupností postupu ANCPI přímo zasaženy.
Ve sdělení z 27. července 2026 vláda upřesnila, že obnova provozu probíhá postupně a že zatím nelze oznámit pevnou hodinu ani datum opětovného spuštění. Předchozí odhady, včetně odhadu na 22. července, se týkaly technických fází migrace, nikoli skutečného obnovení e-Terra. Plánujte své podklady bez spoléhání na konkrétní datum.
Kdo ještě může využít 9% DPH do 31. července 2026
Článek III zákona 141/2025 vyžaduje současné splnění všech podmínek. Ověřte každý bod společně s notářem:
- Kupující je fyzická osoba a pořizuje jedinou způsobilou obytnou nemovitost.
- Obytná nemovitost má nejvýše 120 m² užitné plochy bez hospodářských vedlejších staveb.
- Hodnota včetně pozemku nepřesahuje 600.000 lei bez DPH.
- Nemovitost je v okamžiku dodání způsobilá k bydlení v daném stavu.
- Kupující od 1. ledna 2023 nepořídil jinou obytnou nemovitost se sníženou DPH.
- Právní jednání o platbě předem bylo uzavřeno do 1. srpna 2025.
- U právních jednání uzavřených mezi 3. a 31. červencem 2025 byla 20% záloha plně zaplacena do 31. července 2025.
- Dodání a notářské ověření převodu proběhnou do 31. července 2026 včetně.
Zvýhodnění není nutně vyhrazeno „prvnímu bydlení“, které člověk kdy vlastnil. Pravidlo se týká jediné způsobilé koupě a absence jiné koupě se sníženou DPH od 1. ledna 2023. Přesné znění je třeba ověřit v textu zákona a v přehledu ANAF.
Prodlužuje zablokování ANCPI automaticky lhůtu?
Celý postup proběhl během mimořádné schůze v několika dnech. Dne 27. července Senát jako první projednávající komora přijal návrh 126 hlasy pro. Dne 29. července Camera Deputaților jako rozhodující komora přijala návrh L450/2026 287 hlasy pro, s jedním hlasem proti a dvěma zdrženími.
Zákon umožňuje fyzickým osobám, které uzavřely předběžné kupní smlouvy do 31. července 2025, dokončit transakce s 9% DPH do 30. září 2026, při splnění ostatních podmínek (obytná nemovitost s nejvýše 120 m² užitné plochy, hodnota nejvýše 600.000 lei bez DPH).
Dočasný ministr financí Alexandru Nazare vysvětlil účel opatření: „nevytvořili jsme nové daňové zvýhodnění, ale navrhli jsme prodloužit lhůtu o přiměřenou dobu pro dokončení již způsobilých transakcí, aby Rumuni zasažení zablokováním ANCPI nenesli dodatečné náklady z důvodů, které jim nelze přičítat“.
Podepisujete nyní? Co se děje v přechodném období
Konkrétně podle zákona: způsobilí kupující, kteří koupili nebo kupují mezi 1. srpnem 2026 a nabytím účinnosti zákona, tedy do 6. srpna včetně, zaplatí 21% DPH, ale mohou od 1. října 2026 požádat o vrácení rozdílu do sazby 9% prostřednictvím postupu ANAF.
Postup vrácení zatím neexistuje. Má být stanoven nařízením předsedy ANAF ve lhůtě 30 dní od nabytí účinnosti zákona. Vrácení se poskytuje pro jedinou obytnou nemovitost; pokud někdo v tomto období koupil více způsobilých nemovitostí, zohlední se ta, u které nejdříve vznikla povinnost odvést DPH. Žádosti se podávají od 1. října 2026.
Než se rozhodnete, vyžádejte si od notáře a developera písemně: jaká sazba se uplatňuje v den podpisu, jak se případné pozdější vrácení promítne do smlouvy a faktury a kdo nese rozdíl, pokud k vrácení nedojde. Nepodepisujte dodatek, který by na vás toto riziko plně přenesl, aniž byste ho probrali s daňovým poradcem.
Co nyní dělat, pokud je vaše transakce zasažena
- Vyžádejte si od notáře písemný stav spisu.Zeptejte se, zda existuje výpis pro notářské ověření, kdy končí jeho platnost, jaké dokumenty chybějí a který úkon závisí na e-Terra.
- Ověřte způsobilost pro 9% DPH.Nespoléhejte pouze na předběžnou smlouvu. Požádejte o ověření všech podmínek ze zákona 141/2025.
- Vyžádejte si od developera realistické datum dodání.Nemovitost musí být způsobilá k bydlení v daném stavu. Vyžádejte si písemně stav převzetí stavby a dokumentace.
- Prověřte ujednání o ceně a DPH.Vyjasněte, kdo nese případný rozdíl sazby a jaká máte práva, pokud není dodržena smluvní lhůta.
- Uschovejte všechny důkazy.Uložte sjednané termíny, zprávy, dokumenty a potvrzení, že podklady byly připraveny. Mohou mít smluvní význam, ale samy o sobě daňovou lhůtu neprodlužují.
- Neimprovizujte daňová řešení.Neplaťte navíc, nepodepisujte dodatky a neodvolávejte se na vyšší moc bez prověření notářem nebo advokátem.
Kolik může činit rozdíl mezi 9% DPH a 21% DPH
Nominální rozdíl mezi sazbami je 12 procentních bodů. Orientační výpočet:
Příklady jsou aritmetické výpočty, nikoli odhady škody. Kdo rozdíl ekonomicky nese, závisí na zákoně platném při dodání a na ujednáních předběžné smlouvy o ceně a DPH.
Co můžete prověřit během nedostupnosti služeb ANCPI
Zablokování katastru neznamená, že musíte zastavit všechny prověrky. Můžete připravit podklady a snížit další rizika koupě:
Připravte rozhodnutí, nejen dokumenty
Verifi může prověřit firmu, náklady a rizika oblasti, zatímco jsou katastrální postupy nedostupné.
Zdroje a metodika
Oddělili jsme úředně potvrzené skutečnosti od návrhů, které jsou ještě v parlamentním projednávání. Článek bude aktualizován, pokud nastane účinná legislativní změna nebo nové potvrzení od ANCPI.
- Camera Deputaților, konečné hlasování z 29. července 2026 o prodloužení do 30. září
- Hlasování Senátu z 27. července 2026, první projednávající komory
- Guvernul României, stav obnovy provozu e-Terra, 27. července 2026
- Zákon 141/2025, článek III, Portalul Legislativ
- ANAF, hlavní změny sazeb DPH
- Zákon 7/1996, výpis z pozemkové knihy pro notářské ověření
- Sdělení ANCPI o kybernetickém incidentu
- Ověřený stav služeb ANCPI
Časté otázky
Podepsal jsem mezi 1. a 6. srpnem, než zákon nabyl účinnosti. Přijdu o 9% sazbu?
Nepřijdete o ni definitivně, ale rozdíl musíte předfinancovat. Způsobilí kupující, kteří podepíší konečnou smlouvu mezi 1. srpnem 2026 a nabytím účinnosti zákona, zaplatí 21% DPH a od 1. října 2026 mohou požádat o vrácení rozdílu do sazby 9% prostřednictvím postupu ANAF. Tento postup má být stanoven nařízením předsedy ANAF do 30 dní od nabytí účinnosti zákona a vrácení se poskytuje pro jedinou obytnou nemovitost, pokud jsou splněny podmínky. V praxi nyní zaplatíte rozdíl ze svého a získáte jej zpět později, což u nemovitosti za 600.000 lei bez DPH znamená předfinancování 72.000 lei.
Byla lhůta pro 9% DPH prodloužena do 30. září?
Ano, je to zákon. Senát hlasoval 27. července, Camera Deputaților jej definitivně schválila 29. července 287 hlasy pro, prezident jej promulgoval 4. srpna a text vyšel jako zákon 161/2026 v Monitorul Oficial č. 642 ze dne 4. srpna 2026. Zákon nabývá účinnosti 3 dny po zveřejnění, tedy v pátek 7. srpna 2026. Vztahuje se na fyzické osoby, které uzavřely předběžné smlouvy do 31. července 2025 a splňují ostatní podmínky.
Prodlužuje zablokování ANCPI automaticky lhůtu pro 9% DPH?
Ne, samotný incident nemění daňový zákon. Prodloužení přišlo prostřednictvím zákona schváleného parlamentem 29. července 2026 právě proto, aby osoby zasažené zablokováním ANCPI nepřišly o sníženou sazbu. Do promulgace a zveřejnění v Monitorul Oficial nemá nová lhůta sama o sobě právní účinky.
Jaká je lhůta pro 9% DPH u bydlení?
Původní lhůta z článku III zákona 141/2025 byla 31. července 2026. Zákonem schváleným parlamentem 29. července 2026 se lhůta pro dokončení prodlužuje do 30. září 2026 pro osoby, které uzavřely předběžné smlouvy do 31. července 2025. Nová lhůta se uplatní po promulgaci a zveřejnění v Monitorul Oficial. Ostatní podmínky způsobilosti zůstávají nezměněné.
Stačí, že jsem podepsal předběžnou smlouvu?
Ne. Předběžná smlouva je pouze jednou z podmínek. Nemovitost, kupující, záloha v zákonem stanovených případech, dodání a notářské ověření musí splňovat všechny příslušné podmínky.
Mohu si zachovat 9% DPH, pokud nyní zaplatím celou cenu?
Samotné zaplacení celé ceny předem sazbu nezachovává. Zálohy se vypořádávají podle sazby platné při dodání. Neplaťte další částky bez potvrzení notáře a prověření smlouvy.
Co se stane, pokud převod proběhne po 31. červenci 2026?
Zákonem schváleným parlamentem 29. července 2026 se lhůta pro dokončení prodlužuje do 30. září 2026 pro osoby, které uzavřely předběžné smlouvy do 31. července 2025, právě pro situace zasažené zablokováním ANCPI. Prodloužení se uplatní po promulgaci a zveřejnění v Monitorul Oficial. Konkrétní posouzení vaší transakce musí potvrdit notář a případně daňový poradce.
Kdo nese rozdíl v DPH?
Záleží na sazbě platné při dodání a na smluvních ujednáních o ceně a DPH. Nepředpokládejte automaticky, že celý rozdíl hradí kupující. Vyžádejte si písemný výklad smlouvy.
Mohu výpis pro notářské ověření získat jinde?
O výpis z pozemkové knihy pro notářské ověření žádá notář prostřednictvím infrastruktury ANCPI. Neexistuje žádná souběžná oficiální cesta, která by tento postup nahradila.
Jaké dokumenty bych si měl uschovat?
Uschovejte předběžnou smlouvu, doklad o záloze, korespondenci s developerem a notářem, sjednané termíny a jakákoli potvrzení o zablokovaných dokumentech nebo úkonech.