ANCPI je nedostupné pred uplynutím lehoty na DPH 9%. Čo musia preveriť kupujúci
Predĺženie je zákonom: zákon 161/2026, zverejnený v Monitorul Oficial č. 642 zo 4. augusta 2026. Nadobúda účinnosť 3 dni po zverejnení, teda v piatok 7. augusta 2026. Dovtedy stále platí starý režim: kto podpisuje v týchto dňoch, zaplatí 21% a môže žiadať vrátenie rozdielu. Po 7. auguste a do 30. septembra sa sadzba 9% uplatňuje priamo.
Predĺženie prešlo parlamentom, ale pred spoľahnutím sa naň prever zverejnenie
- Predĺženie je zákonom: zákon 161/2026, zverejnený v Monitorul Oficial č. 642 zo 4. augusta 2026.
- Uplatňuje sa od piatka 7. augusta 2026, 3 dni po zverejnení. Nová lehota na dokončenie je 30. septembra 2026.
- Kto podpísal medzi 1. a 6. augustom, zaplatil 21% a od 1. októbra 2026 môže žiadať vrátenie rozdielu.
- Predĺženie sa týka lehoty na dokončenie, nie podmienok oprávnenosti z článku III.
- Samotný incident ANCPI nemení daňový zákon.
- Samotná predbežná zmluva a záloha nezaručujú sadzbu 9%.
Technický stav a obnovenie služieb sleduj na samostatnej stránke so stavom ANCPI.
- 31. júla 2026 - pôvodná zákonná lehota na dodanie obytnej nehnuteľnosti spĺňajúcej podmienky prechodnej sadzby 9%, následne predĺžená zákonom prijatým parlamentom (art. III, Legea 141/2025)
- 30. septembra 2026 - nová lehota, definitívne prijatá parlamentom 29. júla: Camera Deputaților ako rozhodujúca komora hlasovala 287 za, 1 proti, 2 sa zdržali; zákon čaká na promulgáciu (Camera Deputaților, návrh L450/2026)
- 120 m² - maximálna úžitková plocha obytnej nehnuteľnosti bez hospodárskych vedľajších stavieb (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - maximálna hodnota bez DPH vrátane pozemku, na ktorom je obytná nehnuteľnosť postavená (art. III, Legea 141/2025)
- 10 pracovných dní - platnosť výpisu z pozemkovej knihy na účely notárskeho osvedčenia (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - maximálny nominálny rozdiel medzi sadzbami 9% a 21%, vypočítaný z maximálneho oprávneného základu (calcul: 600.000 lei x 12%)
Aká je súvislosť medzi e-Terra a lehotou na DPH 9%
ANCPI potvrdilo, že jeho informačné systémy vrátane e-Terra sa stali nefunkčnými od 14. júla 2026 v dôsledku kybernetického útoku. Inštitúcia oznámila, že podľa preverení vykonaných do poslednej verejnej aktualizácie technické a právne databázy neboli dotknuté.
Na notárske osvedčenie prevodu vecného práva k nehnuteľnosti notár žiada výpis z pozemkovej knihy na účely notárskeho osvedčenia. Výpis platí 10 pracovných dní. Transakcie, pre ktoré ešte neexistuje platný výpis a ktoré potrebujú nový, sú priamo ovplyvnené nedostupnosťou postupu ANCPI.
V oznámení z 27. júla 2026 vláda uviedla, že obnovenie prevádzky prebieha po etapách a že zatiaľ nemožno oznámiť pevnú hodinu ani dátum opätovného spustenia. Predchádzajúce odhady vrátane odhadu na 22. júla sa týkali technických etáp migrácie, nie skutočného obnovenia e-Terra. Naplánuj si vybavovanie spisu bez spoliehania sa na konkrétny dátum.
Kto ešte môže využiť DPH 9% do 31. júla 2026
Článok III zákona 141/2025 vyžaduje súčasné splnenie podmienok. Prever každý bod spolu s notárom:
- Kupujúci je fyzická osoba a nadobúda jednu obytnú nehnuteľnosť spĺňajúcu podmienky.
- Obytná nehnuteľnosť má najviac 120 m² úžitkovej plochy bez hospodárskych vedľajších stavieb.
- Hodnota vrátane pozemku nepresahuje 600.000 lei bez DPH.
- Obytná nehnuteľnosť je v čase dodania obývateľná v danom stave.
- Kupujúci od 1. januára 2023 nekúpil inú obytnú nehnuteľnosť so zníženou DPH.
- Právny úkon týkajúci sa platby vopred bol uzavretý do 1. augusta 2025.
- Pri úkonoch uzavretých medzi 3. a 31. júlom 2025 bola záloha 20% v plnej výške zaplatená do 31. júla 2025.
- Dodanie a notárske osvedčenie prevodu sa uskutočnia do 31. júla 2026 vrátane.
Zvýhodnenie nie je nevyhnutne vyhradené „prvej obytnej nehnuteľnosti“, ktorú človek kedy vlastnil. Pravidlo sa týka jednej oprávnenej kúpy a toho, že od 1. januára 2023 neprebehla iná kúpa so zníženou DPH. Presné znenie treba preveriť v texte zákona a v prehľade ANAF.
Predlžuje zablokovanie ANCPI automaticky lehotu?
Postup prebehol na mimoriadnej schôdzi v priebehu niekoľkých dní. Dňa 27. júla Senatul prijal návrh so 126 hlasmi za ako prvá prerokúvajúca komora. Dňa 29. júla rozhodujúca komora Camera Deputaților prijala návrh L450/2026 s 287 hlasmi za, jedným proti a dvoma zdržaniami sa.
Zákon umožňuje fyzickým osobám, ktoré uzavreli predbežné kúpne zmluvy do 31. júla 2025, dokončiť transakcie s DPH 9% do 30. septembra 2026 pri dodržaní ostatných podmienok (obytná nehnuteľnosť s úžitkovou plochou najviac 120 m², hodnota najviac 600.000 lei bez DPH).
Dočasný minister financií Alexandru Nazare vysvetlil účel opatrenia: „nevytvorili sme nové daňové zvýhodnenie, ale navrhli sme predĺženie lehoty o primerané obdobie na dokončenie už oprávnených transakcií, aby Rumuni zasiahnutí zablokovaním ANCPI neniesli dodatočné náklady z dôvodov, ktoré im nemožno pripísať“.
Podpisuješ teraz? Čo sa deje v prechodnom období
Konkrétne podľa zákona: oprávnení kupujúci, ktorí kúpili alebo kúpia nehnuteľnosť na bývanie medzi 1. augustom 2026 a nadobudnutím účinnosti zákona, teda do 6. augusta vrátane, zaplatia DPH vo výške 21%, ale môžu od 1. októbra 2026 požiadať o vrátenie rozdielu oproti sadzbe 9% postupom ANAF.
Postup vrátenia ešte neexistuje. Má ho stanoviť vyhláška predsedu ANAF do 30 dní od nadobudnutia účinnosti zákona. Vrátenie sa poskytuje na jednu nehnuteľnosť na bývanie. Ak niekto v tomto období kúpil viacero oprávnených nehnuteľností na bývanie, zohľadní sa tá, pri ktorej vznikla daňová povinnosť na DPH ako prvá. Žiadosti sa podávajú od 1. októbra 2026.
Pred rozhodnutím si od notára a developera písomne vyžiadaj: aká sadzba sa uplatní v deň podpisu, ako sa prípadné neskoršie vrátenie premietne do zmluvy a faktúry a kto znáša rozdiel, ak k vráteniu nedôjde. Nepodpisuj dodatok, ktorý by na teba preniesol celé toto riziko, bez predchádzajúcej konzultácie s daňovým poradcom.
Čo máš teraz urobiť, ak je tvoja transakcia dotknutá
- Vyžiadaj si od notára písomnú informáciu o stave spisu.Spýtaj sa, či je k dispozícii výpis na účely notárskeho osvedčenia, kedy končí jeho platnosť, ktoré dokumenty chýbajú a ktorý úkon závisí od e-Terra.
- Potvrď splnenie podmienok pre DPH vo výške 9%.Nespoliehaj sa iba na predbežnú zmluvu. Požiadaj o preverenie všetkých podmienok zákona 141/2025.
- Vyžiadaj si od developera reálny dátum dodania.Nehnuteľnosť musí byť obývateľná v stave, v akom sa dodáva. Písomne si vyžiadaj stav preberacieho konania a dokumentácie.
- Prever ustanovenie o cene a DPH.Vyjasni si, kto znáša prípadný rozdiel medzi sadzbami a aké práva máš pri nedodržaní zmluvnej lehoty.
- Uchovaj všetky dôkazy.Ulož si dohodnuté termíny, správy, dokumenty a potvrdenia o pripravenosti spisu. Môžu mať význam zo zmluvného hľadiska, ale samy osebe nepredlžujú daňovú lehotu.
- Neimprovizuj pri daňových riešeniach.Neplať nič navyše, nepodpisuj dodatky a neodvolávaj sa na vyššiu moc bez preverenia notárom alebo advokátom.
Koľko môže predstavovať rozdiel medzi DPH vo výške 9% a DPH vo výške 21%
Nominálny rozdiel medzi sadzbami je 12 percentuálnych bodov. Orientačný výpočet je:
Príklady sú aritmetické výpočty, nie odhady škody. Kto ekonomicky znáša rozdiel, závisí od zákona platného pri dodaní a od ustanovení predbežnej zmluvy o cene a DPH.
Čo môžeš preveriť počas nedostupnosti služieb ANCPI
Zablokovanie katastrálnych služieb neznamená, že musíš zastaviť všetky preverenia. Môžeš pripraviť spis a znížiť ďalšie riziká kúpy:
Priprav sa na rozhodnutie, nielen na predloženie dokumentov
Verifi môže preveriť firmu, náklady a riziká lokality počas nedostupnosti katastrálnych postupov.
Zdroje a metodika
Oddelili sme oficiálne potvrdené skutočnosti od návrhov, ktoré sú ešte v parlamentnom konaní. Článok sa aktualizuje, ak nadobudne účinnosť legislatívna zmena alebo príde nové potvrdenie od ANCPI.
- Camera Deputaților, záverečné hlasovanie z 29. júla 2026 o predĺžení do 30. septembra
- Hlasovanie komory Senatul z 27. júla 2026, prvej komory prerokúvajúcej návrh
- Guvernul României, stav opätovného sprevádzkovania e-Terra, 27. júla 2026
- Zákon 141/2025, článok III, Portalul Legislativ
- ANAF, hlavné zmeny sadzieb DPH
- Zákon 7/1996, výpis z pozemkovej knihy na účely notárskeho osvedčenia
- Oznámenie ANCPI o kybernetickom incidente
- Overený stav služieb ANCPI
Časté otázky
Podpísal som medzi 1. a 6. augustom, pred nadobudnutím účinnosti zákona. Strácam sadzbu 9%?
Nestrácaš ju natrvalo, ale rozdiel zaplatíš vopred. Kupujúci spĺňajúci podmienky, ktorí podpíšu konečnú zmluvu medzi 1. augustom 2026 a nadobudnutím účinnosti zákona, zaplatia DPH 21% a od 1. októbra 2026 môžu žiadať vrátenie rozdielu oproti sadzbe 9% postupom ANAF. Postup má byť stanovený vyhláškou predsedu ANAF do 30 dní od nadobudnutia účinnosti zákona a vrátenie sa poskytuje na jednu obytnú nehnuteľnosť, ak sú splnené podmienky. V praxi teraz zaplatíš rozdiel z vlastného vrecka a získaš ho späť neskôr, čo pri nehnuteľnosti za 600.000 lei bez DPH znamená vopred zaplatených 72.000 lei.
Predĺžila sa lehota na DPH 9% do 30. septembra?
Áno, je to zákon. Senatul hlasoval 27. júla, Camera Deputaților ho definitívne schválila 29. júla s 287 hlasmi za, prezident ho promulgoval 4. augusta a text vyšiel ako zákon 161/2026 v Monitorul Oficial č. 642 zo 4. augusta 2026. Zákon nadobúda účinnosť 3 dni po zverejnení, teda v piatok 7. augusta 2026. Vzťahuje sa na fyzické osoby, ktoré uzavreli predbežné zmluvy do 31. júla 2025 a spĺňajú ostatné podmienky.
Predlžuje zablokovanie ANCPI automaticky lehotu na DPH 9%?
Nie, samotný incident nemení daňový zákon. Predĺženie priniesol zákon schválený parlamentom 29. júla 2026 práve preto, aby osoby zasiahnuté zablokovaním ANCPI nestratili zníženú sadzbu. Do promulgácie a zverejnenia v Monitorul Oficial nová lehota sama osebe nemá účinky.
Aká je lehota na DPH 9% pri obytných nehnuteľnostiach?
Pôvodná lehota podľa článku III zákona 141/2025 bola 31. júla 2026. Zákonom prijatým parlamentom 29. júla 2026 sa lehota na dokončenie predlžuje do 30. septembra 2026 pre tých, ktorí uzavreli predbežné zmluvy do 31. júla 2025. Nová lehota sa uplatňuje po promulgácii a zverejnení v Monitorul Oficial. Ostatné podmienky oprávnenosti zostávajú nezmenené.
Stačí, že som podpísal predbežnú zmluvu?
Nie. Predbežná zmluva je len jednou z podmienok. Nehnuteľnosť, kupujúci, záloha v zákonom stanovených prípadoch, dodanie a notárske osvedčenie musia spĺňať všetky uplatniteľné podmienky.
Môžem si zachovať DPH 9%, ak teraz zaplatím celú cenu?
Samotné zaplatenie celej ceny vopred nezachováva sadzbu. Zálohy sa vyrovnajú podľa sadzby uplatniteľnej pri dodaní. Neplať ďalšie sumy bez potvrdenia notára a preverenia zmluvy.
Čo sa stane, ak sa prevod uskutoční po 31. júli 2026?
Zákonom prijatým parlamentom 29. júla 2026 sa lehota na dokončenie predlžuje do 30. septembra 2026 pre tých, ktorí uzavreli predbežné zmluvy do 31. júla 2025, práve pre situácie ovplyvnené zablokovaním ANCPI. Predĺženie sa uplatňuje po promulgácii a zverejnení v Monitorul Oficial. Konkrétne posúdenie tvojej transakcie musí potvrdiť notár a v prípade potreby daňový poradca.
Kto znáša rozdiel v DPH?
Závisí to od sadzby uplatniteľnej pri dodaní a od zmluvných ustanovení o cene a DPH. Automaticky nepredpokladaj, že celý rozdiel znáša kupujúci. Vyžiadaj si písomný výklad zmluvy.
Môžem získať výpis na účely notárskeho osvedčenia inde?
Výpis z pozemkovej knihy na účely notárskeho osvedčenia žiada notár prostredníctvom infraštruktúry ANCPI. Neexistuje súbežná oficiálna cesta, ktorá by tento postup nahradila.
Aké dokumenty by som si mal uchovať?
Uchovaj predbežnú zmluvu, doklad o zálohe, korešpondenciu s developerom a notárom, dohodnuté termíny a všetky potvrdenia o zablokovaných dokumentoch alebo operáciách.