ANCPI is onbeschikbaar vóór de deadline voor 9% btw. Wat moeten kopers controleren?
De verlenging is wet: Wet 161/2026, gepubliceerd in Monitorul Oficial nr. 642 van 4 augustus 2026. Ze treedt 3 dagen na publicatie in werking, dus op vrijdag 7 augustus 2026. Tot die tijd geldt nog het oude stelsel: wie in deze dagen tekent, betaalt 21% en kan het verschil terugvragen. Na 7 augustus en tot 30 september wordt het tarief van 9% rechtstreeks toegepast.
De verlenging is door het parlement aangenomen, maar controleer de publicatie voordat je erop vertrouwt
- De verlenging is wet: Wet 161/2026, gepubliceerd in Monitorul Oficial nr. 642 van 4 augustus 2026.
- Ze geldt vanaf vrijdag 7 augustus 2026, 3 dagen na publicatie. De nieuwe afrondingsdeadline is 30 september 2026.
- Wie tussen 1 en 6 augustus tekende, betaalde 21% en kan vanaf 1 oktober 2026 het verschil terugvragen.
- De verlenging betreft de afrondingstermijn, niet de toelatingsvoorwaarden uit artikel III.
- Het ANCPI-incident verandert de belastingwet niet vanzelf.
- De voorlopige koopovereenkomst en de aanbetaling garanderen op zichzelf het tarief van 9% niet.
Volg voor de technische toestand en het herstel van de diensten de afzonderlijke pagina met de ANCPI-status.
- 31 juli 2026 - de oorspronkelijke wettelijke termijn voor de levering van de woning die in aanmerking komt voor het overgangstarief van 9%, later verlengd door een door het parlement aangenomen wet (art. III, Legea 141/2025)
- 30 september 2026 - de nieuwe termijn, definitief aangenomen door het parlement op 29 juli: Camera Deputaților stemde als beslissende kamer met 287 voor, 1 tegen en 2 onthoudingen; de wet wacht op bekrachtiging (Camera Deputaților, wetsvoorstel L450/2026)
- 120 m² - de maximale gebruiksoppervlakte van de woning, zonder huishoudelijke bijgebouwen (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - de maximale waarde exclusief btw, inclusief de grond waarop de woning staat (art. III, Legea 141/2025)
- 10 werkdagen - de geldigheidsduur van het grondboekuittreksel voor het verlijden van de akte (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - het maximale nominale verschil tussen de tarieven van 9% en 21%, berekend over de maximale in aanmerking komende grondslag (calcul: 600.000 lei x 12%)
Wat is het verband tussen e-Terra en de termijn voor 9% btw?
ANCPI bevestigde dat zijn informatiesystemen, waaronder e-Terra, vanaf 14 juli 2026 niet meer werkten na een cyberaanval. De instelling meldde dat de technische en juridische databanken niet waren aangetast volgens de controles die tot de laatste openbare update waren uitgevoerd.
Voor het notarieel verlijden van de overdracht van een zakelijk recht op onroerend goed vraagt de notaris een grondboekuittreksel voor dat doel aan. Het uittreksel is 10 werkdagen geldig. Transacties waarvoor nog geen geldig uittreksel beschikbaar is en die een nieuw exemplaar vereisen, worden rechtstreeks getroffen door de onbeschikbaarheid van het ANCPI-proces.
In een mededeling van 27 juli 2026 stelde de regering dat de systemen gefaseerd opnieuw in gebruik worden genomen en dat nog geen vast tijdstip of vaste datum voor de herstart kan worden aangekondigd. Eerdere ramingen, waaronder die voor 22 juli, betroffen technische migratiefasen, niet het daadwerkelijke herstel van e-Terra. Plan je dossier zonder op een specifieke datum te rekenen.
Wie kan tot 31 juli 2026 nog profiteren van 9% btw?
Artikel III van Wet 141/2025 vereist dat aan alle voorwaarden samen wordt voldaan. Controleer elk punt met de notaris:
- De koper is een natuurlijke persoon en koopt één in aanmerking komende woning.
- De woning heeft maximaal 120 m² gebruiksoppervlakte, zonder huishoudelijke bijgebouwen.
- De waarde, inclusief de grond, bedraagt niet meer dan 600.000 lei exclusief btw.
- De woning kan op het moment van levering als zodanig worden bewoond.
- De koper heeft sinds 1 januari 2023 geen andere woning met verlaagde btw gekocht.
- De rechtshandeling betreffende de vooruitbetaling is uiterlijk op 1 augustus 2025 gesloten.
- Voor akten gesloten tussen 3 en 31 juli 2025 is de aanbetaling van 20% uiterlijk op 31 juli 2025 volledig betaald.
- De levering en het notarieel verlijden van de overdracht vinden uiterlijk op 31 juli 2026 plaats.
De faciliteit is niet noodzakelijk voorbehouden aan de ‘eerste woning’ die iemand ooit heeft bezeten. De regel betreft één in aanmerking komende aankoop en het ontbreken van een andere aankoop met verlaagde btw sinds 1 januari 2023. De exacte formulering moet worden gecontroleerd in de wettekst en in het ANAF-overzicht.
Verlengt de ANCPI-blokkade automatisch de termijn?
Het traject werd tijdens een buitengewone zitting in enkele dagen doorlopen. Op 27 juli nam Senatul het voorstel als eerst aangezochte kamer aan met 126 stemmen voor. Op 29 juli nam Camera Deputaților, de beslissende kamer, wetsvoorstel L450/2026 aan met 287 stemmen voor, één tegen en twee onthoudingen.
De wet staat natuurlijke personen die uiterlijk op 31 juli 2025 een voorlopige koopovereenkomst sloten toe hun transacties met 9% btw uiterlijk op 30 september 2026 af te ronden, mits aan de overige voorwaarden is voldaan (woning met maximaal 120 m² gebruiksoppervlakte, waarde van maximaal 600.000 lei exclusief btw).
De waarnemend minister van Financiën, Alexandru Nazare, lichtte het doel van de maatregel toe: ‘we hebben geen nieuwe fiscale faciliteit gecreëerd, maar voorgesteld de termijn met een redelijke periode te verlengen om reeds in aanmerking komende transacties af te ronden, zodat Roemenen die door de ANCPI-blokkade zijn getroffen geen extra kosten hoeven te dragen om redenen die hun niet kunnen worden toegerekend’.
Teken je nu? Wat gebeurt er in de tussenperiode?
Concreet, volgens de wet: in aanmerking komende kopers die hebben gekocht of kopen tussen 1 augustus 2026 en de inwerkingtreding van de wet, dus tot en met 6 augustus, betalen 21% btw, maar kunnen vanaf 1 oktober 2026 via een ANAF-procedure teruggaaf vragen van het verschil met het tarief van 9%.
De teruggaafprocedure bestaat nog niet. Ze moet bij besluit van de voorzitter van ANAF worden vastgesteld binnen 30 dagen na de inwerkingtreding van de wet. De teruggaaf wordt voor één woning verleend; als iemand in deze periode meerdere in aanmerking komende woningen heeft gekocht, telt de woning waarvoor de btw het eerst verschuldigd werd. Aanvragen kunnen vanaf 1 oktober 2026 worden ingediend.
Vraag voordat je beslist de notaris en de ontwikkelaar schriftelijk welk tarief op de dag van ondertekening geldt, hoe een eventuele latere teruggaaf in het contract en op de factuur wordt verwerkt en wie het verschil draagt als de teruggaaf niet wordt verkregen. Teken geen addendum dat dit risico volledig op jou afwentelt zonder het met een belastingadviseur te hebben besproken.
Wat je nu moet doen als jouw transactie wordt getroffen
- Vraag de notaris om een schriftelijk overzicht van de stand van je dossier.Vraag of er een uittreksel voor het verlijden van de akte is, wanneer dit verloopt, welke documenten ontbreken en welke handeling afhankelijk is van e-Terra.
- Bevestig dat je in aanmerking komt voor 9% btw.Vertrouw niet alleen op de voorlopige koopovereenkomst. Vraag om controle van alle voorwaarden uit Wet 141/2025.
- Vraag de ontwikkelaar om een realistische leveringsdatum.De woning moet als zodanig bewoonbaar zijn. Vraag schriftelijk naar de stand van de oplevering en de documentatie.
- Controleer de prijs- en btw-bepaling.Verduidelijk wie een eventueel tariefverschil draagt en welke rechten je hebt als de contractuele termijn niet wordt nagekomen.
- Bewaar alle bewijsstukken.Sla de afspraken, berichten, documenten en bevestigingen op dat het dossier gereed was. Deze kunnen contractueel van belang zijn, maar verlengen op zichzelf de fiscale termijn niet.
- Improviseer geen fiscale oplossingen.Betaal niet extra, teken geen addenda en beroep je niet op overmacht zonder controle door de notaris of advocaat.
Hoe groot kan het verschil tussen 9% btw en 21% btw zijn?
Het nominale verschil tussen de tarieven bedraagt 12 procentpunten. De indicatieve berekening is:
De voorbeelden zijn rekenkundige berekeningen, geen ramingen van de schade. Wie het verschil economisch draagt, hangt af van de wet die bij levering geldt en van de bepalingen over prijs en btw in de voorlopige koopovereenkomst.
Wat je kunt controleren terwijl de ANCPI-diensten onbeschikbaar zijn
De kadastrale blokkade betekent niet dat je alle controles moet stilleggen. Je kunt het dossier voorbereiden en andere aankooprisico's verkleinen:
Bereid de beslissing voor, niet alleen de documenten
Verifi kan het bedrijf, de kosten en de risico's van het gebied controleren terwijl de kadastrale processen onbeschikbaar zijn.
Bronnen en methode
We hebben officieel bevestigde feiten onderscheiden van voorstellen die nog in de parlementaire procedure zitten. Het artikel wordt bijgewerkt als er een wetswijziging in werking treedt of een nieuwe bevestiging van ANCPI verschijnt.
- Camera Deputaților, definitieve stemming van 29 juli 2026 over de verlenging tot 30 september
- Stemming in Senatul van 27 juli 2026, als eerst aangezochte kamer
- Guvernul României, stand van zaken bij het herstel van e-Terra, 27 juli 2026
- Wet 141/2025, artikel III, Portalul Legislativ
- ANAF, de belangrijkste wijzigingen in de btw-tarieven
- Wet 7/1996, het grondboekuittreksel voor het verlijden van de akte
- ANCPI-mededeling over het cyberincident
- De gecontroleerde status van de ANCPI-diensten
Veelgestelde vragen
Ik heb tussen 1 en 6 augustus getekend, voordat de wet in werking trad. Verlies ik het tarief van 9%?
Je verliest het niet definitief, maar schiet het verschil voor. In aanmerking komende kopers die het definitieve contract tekenen tussen 1 augustus 2026 en de inwerkingtreding van de wet betalen 21% btw en kunnen vanaf 1 oktober 2026 via een ANAF-procedure teruggaaf vragen van het verschil met het tarief van 9%. De procedure moet binnen 30 dagen na de inwerkingtreding van de wet worden vastgesteld bij besluit van de voorzitter van ANAF. De teruggaaf wordt voor één woning verleend als aan de voorwaarden is voldaan. In de praktijk betaal je het verschil nu uit eigen zak en krijg je het later terug; bij een woning van 600.000 lei exclusief btw betekent dit dat je 72.000 lei voorschiet.
Is de termijn voor 9% btw verlengd tot 30 september?
Ja, het is wet. Senatul stemde op 27 juli, Camera Deputaților nam de verlenging op 29 juli definitief aan met 287 stemmen voor, de president bekrachtigde de wet op 4 augustus en de tekst verscheen als Wet 161/2026 in Monitorul Oficial nr. 642 van 4 augustus 2026. De wet treedt 3 dagen na publicatie in werking, dus op vrijdag 7 augustus 2026. Ze geldt voor natuurlijke personen die uiterlijk op 31 juli 2025 een voorlopige koopovereenkomst hebben gesloten en aan de overige voorwaarden voldoen.
Verlengt de blokkade bij ANCPI automatisch de termijn voor 9% btw?
Nee, het incident verandert de belastingwet niet vanzelf. De verlenging kwam er via een wet die op 29 juli 2026 door het parlement is aangenomen, juist om te voorkomen dat degenen die door de ANCPI-blokkade zijn getroffen het verlaagde tarief verliezen. Tot de bekrachtiging en publicatie in Monitorul Oficial heeft de nieuwe termijn op zichzelf geen werking.
Wat is de deadline voor 9% btw op woningen?
De oorspronkelijke deadline in artikel III van Wet 141/2025 was 31 juli 2026. De wet die het parlement op 29 juli 2026 aannam, verlengt de afrondingstermijn tot 30 september 2026 voor degenen die uiterlijk op 31 juli 2025 een voorlopige koopovereenkomst sloten. De nieuwe termijn geldt na bekrachtiging en publicatie in Monitorul Oficial. De overige toelatingsvoorwaarden blijven ongewijzigd.
Is het voldoende dat ik een voorlopige koopovereenkomst heb getekend?
Nee. De voorlopige koopovereenkomst is slechts één van de voorwaarden. De woning, de koper, de aanbetaling in de wettelijk bepaalde gevallen, de levering en het verlijden van de akte moeten aan alle toepasselijke voorwaarden voldoen.
Kan ik de 9% btw behouden als ik nu de volledige prijs betaal?
Volledige vooruitbetaling stelt het tarief op zichzelf niet veilig. Aanbetalingen worden verrekend tegen het tarief dat bij levering geldt. Betaal geen extra bedragen zonder bevestiging van de notaris en controle van het contract.
Wat gebeurt er als de overdracht na 31 juli 2026 plaatsvindt?
De wet die het parlement op 29 juli 2026 aannam, verlengt de afrondingstermijn tot 30 september 2026 voor degenen die uiterlijk op 31 juli 2025 een voorlopige koopovereenkomst sloten, juist voor situaties die door de ANCPI-blokkade zijn getroffen. De verlenging geldt na bekrachtiging en publicatie in Monitorul Oficial. De concrete behandeling van jouw transactie moet worden bevestigd door de notaris en, indien nodig, door een belastingadviseur.
Wie draagt het btw-verschil?
Dat hangt af van het tarief dat bij levering geldt en van de contractuele bepalingen over de prijs en de btw. Ga er niet automatisch van uit dat het volledige verschil voor rekening van de koper komt. Vraag om een schriftelijke uitleg van het contract.
Kan ik het uittreksel voor het verlijden van de akte ergens anders krijgen?
Het grondboekuittreksel voor het verlijden van de akte wordt door de notaris via de ANCPI-infrastructuur aangevraagd. Er bestaat geen parallelle officiële route die dit proces vervangt.
Welke documenten moet ik bewaren?
Bewaar de voorlopige koopovereenkomst, het bewijs van de aanbetaling, de correspondentie met de ontwikkelaar en de notaris, de afspraken en alle bevestigingen over geblokkeerde documenten of handelingen.