ANCPI non è disponibile prima della scadenza dell'IVA al 9%. Cosa devono verificare gli acquirenti
La proroga è legge: Legge 161/2026, pubblicata nel Monitorul Oficial n. 642 del 4 agosto 2026. Entra in vigore 3 giorni dopo la pubblicazione, cioè venerdì 7 agosto 2026. Fino ad allora si applica ancora il vecchio regime: chi firma in questi giorni paga il 21% e può chiedere il rimborso della differenza. Dopo il 7 agosto e fino al 30 settembre, l'aliquota del 9% si applica direttamente.
La proroga è stata approvata dal Parlamento, ma verifica la pubblicazione prima di farvi affidamento
- La proroga è legge: Legge 161/2026, pubblicata nel Monitorul Oficial n. 642 del 4 agosto 2026.
- Si applica da venerdì 7 agosto 2026, 3 giorni dopo la pubblicazione. Il nuovo termine per concludere è il 30 settembre 2026.
- Chi ha firmato fra il 1 e il 6 agosto ha pagato il 21% e può chiedere il rimborso della differenza dal 1 ottobre 2026.
- La proroga riguarda il termine per concludere, non le condizioni di idoneità dell'articolo III.
- L'incidente di ANCPI non modifica da solo la legge fiscale.
- Il contratto preliminare e l'acconto non garantiscono da soli l'aliquota del 9%.
Per lo stato tecnico e il ripristino dei servizi, segui la pagina separata sullo stato di ANCPI.
- 31 luglio 2026 - il termine iniziale previsto dalla legge per la consegna dell'abitazione idonea all'aliquota transitoria del 9%, successivamente prorogato con una legge approvata dal Parlamento (art. III, Legea 141/2025)
- 30 settembre 2026 - il nuovo termine, approvato definitivamente dal Parlamento il 29 luglio: la Camera Deputaților, camera decisionale, ha votato con 287 favorevoli, 1 contrario e 2 astenuti; la legge è in attesa di promulgazione (Camera Deputaților, progetto L450/2026)
- 120 m² - la superficie utile massima dell'abitazione, esclusi i fabbricati accessori (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - il valore massimo IVA esclusa, compreso il terreno su cui è costruita l'abitazione (art. III, Legea 141/2025)
- 10 giorni lavorativi - la validità dell'estratto del registro fondiario per l'autenticazione notarile (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - la differenza nominale massima fra le aliquote del 9% e del 21%, calcolata sulla base massima ammissibile (calcul: 600.000 lei x 12%)
Qual è il legame fra e-Terra e la scadenza dell'IVA al 9%
ANCPI ha confermato che i propri sistemi informatici, compreso e-Terra, hanno smesso di funzionare dal 14 luglio 2026 in seguito a un attacco informatico. L'istituzione ha annunciato che le banche dati tecniche e giuridiche non sono state compromesse, secondo le verifiche effettuate fino all'ultimo aggiornamento pubblico.
Per autenticare il trasferimento di un diritto reale immobiliare, il notaio richiede l'estratto del registro fondiario per l'autenticazione notarile. L'estratto è valido per 10 giorni lavorativi. Le transazioni per cui non esiste già un estratto valido e ne serve uno nuovo sono direttamente interessate dall'indisponibilità del flusso ANCPI.
In un comunicato del 27 luglio 2026, il governo ha precisato che il ripristino avviene per fasi e che non è ancora possibile annunciare un'ora o una data certa di riavvio. Le stime precedenti, compresa quella del 22 luglio, riguardavano fasi tecniche di migrazione, non il ripristino effettivo di e-Terra. Pianifica la pratica senza fare affidamento su una data specifica.
Chi può ancora beneficiare dell'IVA al 9% fino al 31 luglio 2026
L'articolo III della Legge 141/2025 richiede che le condizioni siano soddisfatte cumulativamente. Verifica ogni punto con il notaio:
- L'acquirente è una persona fisica e acquista una sola abitazione idonea.
- L'abitazione ha una superficie utile massima di 120 m², esclusi i fabbricati accessori.
- Il valore, compreso il terreno, non supera 600.000 lei IVA esclusa.
- L'abitazione può essere abitata così com'è al momento della consegna.
- L'acquirente non ha acquistato un'altra abitazione con IVA ridotta dal 1 gennaio 2023.
- L'atto giuridico relativo al pagamento anticipato è stato stipulato entro il 1 agosto 2025.
- Per gli atti stipulati fra il 3 e il 31 luglio 2025, l'acconto del 20% è stato versato integralmente entro il 31 luglio 2025.
- La consegna e l'autenticazione notarile del trasferimento avvengono entro il 31 luglio 2026 incluso.
L'agevolazione non è necessariamente riservata alla „prima abitazione” mai posseduta. La regola riguarda un solo acquisto idoneo e l'assenza di un altro acquisto con IVA ridotta dal 1 gennaio 2023. La formulazione esatta va verificata nel testo della legge e nella sintesi ANAF.
Il blocco di ANCPI proroga automaticamente il termine?
L'iter si è svolto in sessione straordinaria, in pochi giorni. Il 27 luglio, il Senato ha approvato la proposta con 126 voti favorevoli, come prima camera investita dell'esame. Il 29 luglio, la Camera Deputaților, camera decisionale, ha approvato il progetto L450/2026 con 287 voti favorevoli, uno contrario e due astenuti.
La legge consente alle persone fisiche che hanno stipulato contratti preliminari d'acquisto entro il 31 luglio 2025 di concludere le transazioni con IVA al 9% entro il 30 settembre 2026, nel rispetto delle altre condizioni (abitazione con una superficie utile massima di 120 m², valore non superiore a 600.000 lei IVA esclusa).
Il ministro delle finanze ad interim, Alexandru Nazare, ha spiegato lo scopo della misura: „non abbiamo creato una nuova agevolazione fiscale, ma abbiamo proposto una proroga del termine per un periodo ragionevole, per concludere transazioni già idonee, affinché i romeni colpiti dal blocco di ANCPI non sostengano costi aggiuntivi per motivi a loro non imputabili”.
Firmi ora? Cosa succede nel periodo intermedio
In concreto, secondo la legge: gli acquirenti idonei che hanno acquistato o acquistano fra il 1 agosto 2026 e l'entrata in vigore della legge, cioè fino al 6 agosto incluso, pagano l'IVA al 21%, ma possono richiedere, a partire dal 1 ottobre 2026, il rimborso della differenza rispetto all'aliquota del 9%, tramite una procedura ANAF.
La procedura di rimborso non esiste ancora. Dovrà essere stabilita con un ordine del presidente di ANAF, entro 30 giorni dall'entrata in vigore della legge. Il rimborso è concesso per una sola abitazione e, se qualcuno ha acquistato più abitazioni idonee in questo intervallo, si considera quella per cui l'IVA è diventata esigibile per prima. Le domande si presentano dal 1 ottobre 2026.
Prima di decidere, chiedi al notaio e al promotore immobiliare, per iscritto: quale aliquota si applichi il giorno della firma, come un eventuale rimborso successivo si rifletta nel contratto e nella fattura e chi sostenga la differenza se il rimborso non viene ottenuto. Non firmare un atto integrativo che trasferisca interamente su di te questo rischio senza averne discusso con un consulente fiscale.
Cosa devi fare ora se la tua transazione è interessata
- Chiedi al notaio lo stato scritto del fascicolo.Chiedi se esista un estratto per l'autenticazione notarile, quando scada, quali documenti manchino e quale operazione dipenda da e-Terra.
- Conferma l'idoneità all'IVA al 9%.Non basarti solo sul contratto preliminare. Chiedi la verifica di tutte le condizioni della Legge 141/2025.
- Chiedi al promotore immobiliare una data realistica di consegna.L'abitazione deve poter essere abitata così com'è. Chiedi per iscritto lo stato dell'accettazione dei lavori e della documentazione.
- Verifica la clausola sul prezzo e sull'IVA.Chiarisci chi sostenga un'eventuale differenza di aliquota e quali diritti tu abbia se il termine contrattuale non viene rispettato.
- Conserva tutte le prove.Salva gli appuntamenti, i messaggi, i documenti e le conferme che il fascicolo era pronto. Possono avere rilevanza contrattuale, ma non prorogano da soli il termine fiscale.
- Non improvvisare soluzioni fiscali.Non versare somme aggiuntive, non firmare atti integrativi e non invocare la forza maggiore senza la verifica del notaio o dell'avvocato.
Quanto può pesare la differenza fra IVA al 9% e IVA al 21%
La differenza nominale fra le aliquote è di 12 punti percentuali. Il calcolo indicativo è:
Gli esempi sono calcoli aritmetici, non stime del danno. Chi sostiene economicamente la differenza dipende dalla legge applicabile alla consegna e dalle clausole del contratto preliminare relative al prezzo e all'IVA.
Cosa puoi verificare mentre i servizi ANCPI non sono disponibili
Il blocco catastale non significa che tu debba interrompere tutte le verifiche. Puoi preparare il fascicolo e ridurre altri rischi dell'acquisto:
Prepara la decisione, non solo i documenti
Verifi può verificare la società, i costi e i rischi della zona mentre i flussi catastali non sono disponibili.
Fonti e metodologia
Abbiamo separato i fatti confermati ufficialmente dalle proposte ancora in corso di esame parlamentare. L'articolo sarà aggiornato in caso di una modifica legislativa entrata in vigore o di una nuova conferma di ANCPI.
- Camera Deputaților, voto finale del 29 luglio 2026 sulla proroga al 30 settembre
- Voto del Senato del 27 luglio 2026, prima camera investita dell'esame
- Guvernul României, stato del ripristino di e-Terra, 27 luglio 2026
- Legge 141/2025, articolo III, Portalul Legislativ
- ANAF, principali modifiche delle aliquote IVA
- Legge 7/1996, estratto del registro fondiario per l'autenticazione notarile
- Comunicato ANCPI sull'incidente informatico
- Stato verificato dei servizi ANCPI
Domande frequenti
Ho firmato fra il 1 e il 6 agosto, prima dell'entrata in vigore della legge. Perdo l'aliquota del 9%?
Non la perdi definitivamente, ma anticipi la differenza. Gli acquirenti idonei che firmano il contratto definitivo fra il 1 agosto 2026 e l'entrata in vigore della legge pagano l'IVA al 21% e dal 1 ottobre 2026 possono chiedere il rimborso della differenza rispetto all'aliquota del 9%, tramite una procedura ANAF. La procedura dovrà essere stabilita con un ordine del presidente di ANAF entro 30 giorni dall'entrata in vigore della legge e il rimborso è concesso per una sola abitazione, se sono soddisfatte le condizioni. In pratica, paghi ora la differenza di tasca tua e la recuperi più tardi: per un'abitazione di 600.000 lei IVA esclusa, significa anticipare 72.000 lei.
Il termine per l'IVA al 9% è stato prorogato fino al 30 settembre?
Sì, è legge. Il Senato ha votato il 27 luglio, la Camera Deputaților ha approvato definitivamente il 29 luglio con 287 voti favorevoli, il presidente ha promulgato il 4 agosto e il testo è stato pubblicato come Legge 161/2026 nel Monitorul Oficial n. 642 del 4 agosto 2026. La legge entra in vigore 3 giorni dopo la pubblicazione, cioè venerdì 7 agosto 2026. Ne beneficiano le persone fisiche che hanno stipulato contratti preliminari entro il 31 luglio 2025, purché siano soddisfatte le altre condizioni.
Il blocco di ANCPI proroga automaticamente il termine per l'IVA al 9%?
No, l'incidente non modifica da solo la legge fiscale. La proroga è arrivata con una legge approvata dal Parlamento il 29 luglio 2026, proprio per evitare che le persone colpite dal blocco di ANCPI perdano l'aliquota ridotta. Fino alla promulgazione e alla pubblicazione nel Monitorul Oficial, il nuovo termine non produce effetti di per sé.
Qual è il termine per l'IVA al 9% sulle abitazioni?
Il termine iniziale previsto dall'articolo III della Legge 141/2025 era il 31 luglio 2026. Con la legge approvata dal Parlamento il 29 luglio 2026, il termine per concludere viene prorogato al 30 settembre 2026 per chi ha stipulato contratti preliminari entro il 31 luglio 2025. Il nuovo termine si applica dopo la promulgazione e la pubblicazione nel Monitorul Oficial. Le altre condizioni di idoneità restano invariate.
È sufficiente aver firmato un contratto preliminare?
No. Il contratto preliminare è solo una delle condizioni. L'abitazione, l'acquirente, l'acconto nei casi previsti dalla legge, la consegna e l'autenticazione notarile devono rispettare tutte le condizioni applicabili.
Posso mantenere l'IVA al 9% se pago ora l'intero prezzo?
Il pagamento integrale anticipato non conserva da solo l'aliquota. Gli acconti vengono conguagliati all'aliquota applicabile alla consegna. Non pagare somme aggiuntive senza la conferma del notaio e la verifica del contratto.
Cosa succede se il trasferimento avviene dopo il 31 luglio 2026?
Con la legge approvata dal Parlamento il 29 luglio 2026, il termine per concludere viene prorogato al 30 settembre 2026 per chi ha stipulato contratti preliminari entro il 31 luglio 2025, proprio per le situazioni interessate dal blocco di ANCPI. La proroga si applica dopo la promulgazione e la pubblicazione nel Monitorul Oficial. Il trattamento concreto della tua transazione deve essere confermato dal notaio e, se necessario, da un consulente fiscale.
Chi sostiene la differenza di IVA?
Dipende dall'aliquota applicabile alla consegna e dalle clausole contrattuali relative al prezzo e all'IVA. Non presumere automaticamente che l'intera differenza spetti all'acquirente. Chiedi un'interpretazione scritta del contratto.
Posso ottenere altrove l'estratto per l'autenticazione notarile?
L'estratto del registro fondiario per l'autenticazione notarile viene richiesto dal notaio tramite l'infrastruttura ANCPI. Non esiste un canale ufficiale parallelo che sostituisca questo flusso.
Quali documenti dovrei conservare?
Conserva il contratto preliminare, la prova dell'acconto, la corrispondenza con il promotore immobiliare e il notaio, gli appuntamenti e qualsiasi conferma relativa ai documenti o alle operazioni bloccati.