Kalkulator podatku od najmu: podatek i CASS
Află instant cât plătești la ANAF pentru veniturile din chirii: impozit pe venit 10% (după cota forfetară de 20%) plus CASS pe plafoane. Pentru Declarația Unică, în lei și euro la cursul BNR.
Bezpłatny wynik
Podatek, CASS i orientacyjna suma roczna.
Podstawa, ponowna weryfikacja i ograniczenia obliczeń
- Zasada lub dane
- Kodeks podatkowy, progi CASS i płaca minimalna stosowana dla 2026 roku.
- Kiedy sprawdzamy ponownie
- Sprawdź ponownie na początku każdego roku podatkowego i przed złożeniem deklaracji.
- Co może się różnić
- Inne przychody pasywne i próg mający zastosowanie do danej osoby.
Domyślnie 12. Wpisz mniej, jeśli nieruchomość była wynajmowana tylko przez część roku.
Jak opodatkowane są przychody z najmu w 2026 roku
Osoby fizyczne uzyskujące przychody z najmu (oddania rzeczy do używania) płacą podatek dochodowy w wysokości 10% dochodu netto. Dochód netto uzyskuje się przez odjęcie od czynszu brutto ryczałtowych kosztów w wysokości 20%, uznawanych automatycznie, bez dokumentów. W praktyce podatek dochodowy wynosi 8% otrzymanego czynszu brutto.
Kiedy należne jest również CASS
Jeśli roczny dochód pasywny netto osiąga próg 6 płac minimalnych (24.300 lei w 2026 roku), należne jest również CASS, obliczane jako 10% stałej podstawy progowej: 6, 12 lub 24 płace minimalne, zależnie od dochodu. Przy CASS sumuje się inne przychody pasywne (dywidendy, odsetki), a obowiązek dotyczy także pracowników. Progi opierają się na płacy minimalnej obowiązującej 1 stycznia.
Deklaracja jednolita i termin
Podatek i CASS deklaruje się i opłaca w ramach deklaracji jednolitej (formularz 212), składanej online do 25 maja następnego roku. Umowę najmu rejestruje się w ANAF w ciągu 30 dni od zawarcia. Kwoty w tym kalkulatorze mają charakter orientacyjny; potwierdź je w ANAF lub u księgowego w odniesieniu do swojej sytuacji.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi podatek od najmu w 2026 roku?
Podatek dochodowy wynosi 10% dochodu netto. Dochód netto = czynsz brutto pomniejszony o ryczałtowe koszty w wysokości 20%. W praktyce podatek dochodowy wynosi 8% otrzymanego czynszu brutto.
Czy nadal obowiązują ryczałtowe koszty w wysokości 20%?
Tak. Od przychodu brutto (otrzymanego czynszu) automatycznie odlicza się 20% kosztów ryczałtowych, bez dokumentów potwierdzających. Podatek 10% nalicza się od pozostałych 80%.
Kiedy płacę CASS od przychodów z najmu?
Jeśli roczny dochód pasywny netto osiąga próg 6 płac minimalnych (24.300 lei w 2026 roku), należne jest CASS od stałej podstawy progowej: 2.430 lei przy 6 płacach, 4.860 lei przy 12 płacach (powyżej 48.600 lei) i 9.720 lei przy 24 płacach (powyżej 97.200 lei). Poniżej progu 6 płac CASS nie jest należne (można je opłacać dobrowolnie).
Czy płacę CASS od najmu, jeśli jestem już pracownikiem?
Tak. Od 2024 roku CASS od przychodów z najmu jest należne według progów nawet wtedy, gdy jesteś pracownikiem i płacisz już CASS od wynagrodzenia. Oblicza się je osobno, od dochodów pozapłacowych.
Czy przy CASS uwzględnia się również inne przychody pasywne?
Tak. Próg CASS sprawdza się na podstawie łącznych przychodów pasywnych w danym roku: najmu, dywidend, odsetek, zysków z inwestycji itd. Kalkulator szacuje CASS wyłącznie dla najmu; jeśli masz także inne przychody pasywne, osiągnięty próg może być wyższy.
Jak i do kiedy zgłosić przychody z najmu?
W deklaracji jednolitej (formularz 212), składanej online w SPV lub na ghiseul.ro do 25 maja następnego roku. W tym samym terminie płaci się podatek i CASS.
Czy muszę zarejestrować umowę najmu?
Tak. Umowę najmu rejestruje się w ANAF w ciągu 30 dni od zawarcia (lub zmiany). Rejestracja zapewnia również tytuł egzekucyjny w razie braku płatności.