Калкулатор на данъка върху наема: данък и CASS
Află instant cât plătești la ANAF pentru veniturile din chirii: impozit pe venit 10% (după cota forfetară de 20%) plus CASS pe plafoane. Pentru Declarația Unică, în lei și euro la cursul BNR.
Безплатен резултат
Данъкът, CASS и ориентировъчната годишна обща сума.
Основата, повторната проверка и ограниченията на изчислението
- Правило или данни
- Данъчният кодекс, праговете за CASS и минималната работна заплата, използвана за 2026 г.
- Кога проверяваме отново
- Провери отново в началото на всяка данъчна година и преди подаването на декларацията.
- Какво може да варира
- Други пасивни доходи и приложимият за лицето праг.
По подразбиране 12. Въведи по-малко, ако имотът е бил отдаден под наем само през част от годината.
Как се облагат доходите от наем през 2026 г.
Физическите лица, които получават доходи от наем (предоставяне на ползването на имущество), плащат данък върху дохода от 10%, приложен върху нетния доход. Нетният доход се получава, като от брутния наем се приспаднат нормативно признати разходи от 20%, признати автоматично, без документи. На практика данъкът върху дохода е 8% от получения брутен наем.
Кога дължиш и CASS
Ако годишният нетен пасивен доход достигне прага от 6 минимални работни заплати (24.300 леи през 2026 г.), дължиш и CASS, изчислена като 10% от фиксирана база: 6, 12 или 24 минимални работни заплати, според дохода. При CASS се сумират и другите пасивни доходи (дивиденти, лихви) и тя се дължи дори ако работиш по трудов договор. За праговете се използва минималната работна заплата, действаща към 1 януари.
Единната декларация и срокът
Данъкът и CASS се декларират и плащат чрез Единната декларация (формуляр 212), подадена онлайн до 25 май на следващата година. Договорът за наем се регистрира в ANAF в срок от 30 дни от сключването. Числата в този калкулатор са ориентировъчни; провери ги с ANAF или счетоводител за твоята ситуация.
Често задавани въпроси
Колко е данъкът върху наема през 2026 г.?
Данъкът върху дохода е 10% от нетния доход. Нетен доход = брутен наем минус нормативно признати разходи от 20%. На практика данъкът върху дохода е 8% от получения брутен наем.
Прилагат ли се все още нормативно признатите разходи от 20%?
Да. От брутния доход (получения наем) автоматично се приспадат 20% нормативно признати разходи, без оправдателни документи. Данъкът от 10% се прилага върху останалите 80%.
Кога плащам CASS върху доходите от наем?
Ако годишният нетен пасивен доход достигне прага от 6 минимални работни заплати (24.300 леи през 2026 г.), дължиш CASS върху фиксирана база: 2.430 леи при 6 заплати, 4.860 леи при 12 заплати (над 48.600 леи) и 9.720 леи при 24 заплати (над 97.200 леи). Под прага от 6 заплати не дължиш CASS (освен по избор).
Плащам ли CASS върху наемите, ако вече работя по трудов договор?
Да. От 2024 г. CASS за доходите от наем се дължи според прага дори ако работиш по трудов договор и вече плащаш CASS върху заплатата. Изчислява се отделно, върху доходите извън заплатата.
При CASS сумират ли се и другите пасивни доходи?
Да. Прагът за CASS се проверява върху общите пасивни доходи за една година: наеми, дивиденти, лихви, печалби от инвестиции и др. Калкулаторът изчислява ориентировъчно CASS само върху наемите; ако имаш и други пасивни доходи, достигнатият праг може да е по-висок.
Как и до кога декларирам доходите от наем?
Чрез Единната декларация (формуляр 212), подадена онлайн в SPV или на ghiseul.ro, до 25 май на следващата година. Тогава се плащат и данъкът, и CASS.
Трябва ли да регистрирам договора за наем?
Да. Договорът за наем се регистрира в ANAF в срок от 30 дни от сключването (или от изменението). Регистрацията ти осигурява и изпълнително основание при неплащане.